قوانین مالک و مستأجر در ایران بر پایه قانون مدنی و قوانین خاص اجاره تنظیم شده است و هدف آن حفظ تعادل حقوقی بین دو طرف می باشد. آگاهی از این قوانین برای جلوگیری از اختلافات و تضمین حقوق طرفین ضروری است. قراردادهای اجاره باید به صورت شفاف و با ذکر جزئیاتی مانند مبلغ ودیعه، مدت اجاره و مسئولیت تعمیرات تنظیم می شوند. بر اساس قوانین جدید ، ثبت قراردادها در سامانه ملکی املاک و اسکان الزامی است و عدم رعایت آن جریمه مالیاتی در پی دارد. در این مطلب مهمترین قوانین مربوط به مالکان و مستأجران می پردازیم.

تعهدات اصلی مالک (موجر)

تحویل ملک در وضعیت قابل استفاده :موجر موظف است ملک را در شرایطی تحویل دهد که مستأجر بتواند از آن بهره برداری کند. هرگونه تغییر در ملک که مانع استفاده مستأجر شود ، ممنوع است. 

تعمیرات اساسی :تعمیرات کلی و ساختاری مانند لوله کشی ، سیم کشی ، اسکلت ساختمان برعهده مالک است مگر آن که در قرارداد شرط دیگری ذکر شده باشد.

بازگرداندن ودیعه : پس از تخلیه ملک ، موجر باید ودیعه را بدون کسر غیرقانونی بازگرداند. 

پرداخت هزینه بیمه آتش سوزی :هزینه بیمه ساختمان بر عهده مالک است اما مستأجر مسئول بیمه اموال شخصی خود است.

تعهدات اصلی مستأجر

پرداخت به موقع اجاره بها : در صورت عدم پرداخت اجاره به مدت 3 ماه ، مالک حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد. 

استفاده مطابق قرارداد : استفاده غیر مجاز از ملک مانند تغییر کاربری مسکونی به تجاری مجاز نیست و مالک می تواند قرارداد را فسخ کند.

نگهداری از ملک : مستأجر موظف به انجام تعمیرات جزئی مانند رنگ آمیزی و جلوگیری از وارد کردن خسارت عمدی است. 

پرداخت هزینه های جاری : آب ، برق ، گاز ، تلفن و شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است. 

شرایط فسخ قرارداد اجاره 

فسخ توسط مالک 

• عدم پرداخت اجاره به مدت 3 ماه 
• استفاده غیر مجاز از ملک مانند فالیت خلاف شرع یا تغییر کاربری
• انتقال ملک به شخص ثالث بدون اجازه مالک در صورت عدم ذکر حق انتقال در قرارداد

فسخ توسط مستأجر

• نقض تعهدات مالک مانند عدم انجام تعمیرات اساسی
• وجود نقص فنی غیرقابل رفع در ملک مانند آسیب های ساختاری

قوانین تخلیه ملک

تخلیه پس از پایان قرارداد : مالک می تواند پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه دهد. در ملک های تجاری (مغازه ها) ، انقضای مدت به تنهایی برای تخلیه کافی نیست و نیاز به دلایل قانونی اضافی مانند تغییر شغل مستأجر است.

مرجع رسیدگی :برای تخلیه اماکن مسکونی به شورای حل اختلاف و برای اماکن تجاری به دادگاه های عمومی مراجعه می شود. 

قوانین خاص ملک های تجاری 

سرقفلی : مبلغی است که مستأجر در ابتدای اجاره به مالک پرداخت می کند. این حق قابل انتقال به مستأجر بعدی است.

حق کسب و پیشه : حقی است که با فعالیت مستأجر مانند جذب مشتری ایجاد می شود و در صورت تخلیه ، مستأجر می تواند آن را از مالک یا مستأجر جدید مطالبه کند.

تخلیه اجباری : در صورت تغییر شغل مستأجر یا انتقال غیر مجاز ملک به دیگری ، مالک می تواند تخلیه را درخواست کند. 

الزامات جدید ثبت قراردادها

ثبت در سامانه املاک : طبق قوانین جدید ثبت قراردادهای اجاره در سامانه ملکی امکان و اسکان الزامی است. عدم ثبت ، منجر به جریمه مالیاتی تا 50% اجاره و محرومیت از معافیت های مالیاتی می شود. 

مسئولیت مشاوران املاک : مشاوران املاک موظف اند قراردادها را در سامانه ثبت کنند. تخلف از این قانون ، جریمه نقدی و حتی ابطال پروانه کسب را در پی دارد. 

اجرت المثل ایام تصرف

اگر مستأجر پس از پایان قرارداد ، ملک را تخلیه نکند مالک می تواند اجرت المثل معادل اجاره بهای روز را برای دوره تصرف غیرقانونی مطالبه کند. این مبلغ توسط کارشناس یا دادگاه تعیین می شود. 

تفاوت قوانین مسکونی و تجاری

مسکونی : انقضای قرارداد به تنهایی برای تخلیه کافی است.

تجاری : مالک برای تخلیه نیاز به دلایل قانونی مانند تغییر کاربری یا عدم پرداخت اجاره دارد و مستأجر از حق کسب و پیشه برخوردار است.